Zakup mieszkań bądź domów od dewelopera, które mają zostać dopiero wybudowane (bądź ich budowa trwa) co do zasady wymagają od potencjalnych nabywców sporego nakładu pracy, pieniędzy i zaangażowania oraz oznaczają konieczność zawarcia kilku umów: Podstawową umową jest umowa deweloperska i umowa przeniesienia własności, często do tego jednak jeszcze dochodzi tzw. umowa rezerwacyjna (przy czym jej zawarcie jest opcjonalne i zależne od praktyk stosowanych przez danego dewelopera. Umowa taka  ma na celu po prostu "zarezerwowanie" wybranego lokalu, tak aby inna osoba nie mogła go kupić w czasie obowiązywania rezerwacji).     

Najogólniej mówiąc, umowa deweloperska to umowa, która zobowiązuje jedną ze stron (tzw. dewelopera) do wybudowania i oddania do użytku domu bądź  budynku (i oddania do użytku mieszkania), natomiast druga strona (tj. kupujący) zobowiązuje się do zapłacenia umówionej kwoty za to mieszkanie. Umowa deweloperska, w związku z tym że dotyczy nieruchomości, zawsze wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Zawierając umowę deweloperską, deweloper musi przede wszystkim posiadać prawo do działki, na której zamierza wybudować budynek (tzn. stan prawny nieruchomości musi być uregulowany, nie może budzić wątpliwości), mieć ważne pozwolenie na budowę, a także wybudować budynek w uzgodnionym terminie oraz w sposób zgodny z obowiązującym prawem i zawartą umową. Po wybudowaniu budynku deweloper jest zobowiązany do przeniesienia własności oraz przekazania kluczy do mieszkania (bądź domu) nowemu właścicielowi. Wskazane wyżej obowiązku dewelopera są niezależnie od indywidualnych okoliczności ujętych w umowie deweloperskiej. Natomiast kupujący zobowiązany jest do wpłaty zadatku oraz kwoty uzgodnionej w umowie, odebrania mieszkania i wyrażenia zgody na ewentualną utratę zadatku w sytuacji zerwania umowy z jego winy.

Warto podkreślić, że umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną (mimo iż często w języku potocznym jest w ten sposób określana). Umowa przedwstępna to umowa, którą zawiera się na ogół w stosunku do nieruchomości już istniejących i oddanych do użytku. Decyzja o zawarciu umowy przedwstępnej często ma związek z formalnościami np. kredytowymi.            

Problematyka umowy deweloperskiej regulowana jest odrębnymi przepisami prawa w celu zapewnienia kupującemu szczególnej ochrony.  Zagadnienia tego dotyczy Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z obowiązującym prawem, sama umowa musi zostać zawsze wprost oznaczona jako „umowa deweloperska”, aby uniknąć ewentualnych problemów na tle interpretacyjnym. Nierzadko zdarzały się bowiem w praktyce sytuacje, że nieuczciwi deweloperzy, chcąc uniknąć szczególnej odpowiedzialności z tytułu umowy deweloperskiej, oznaczali umowy np. jako umowa inwestycyjna czy budowlana. Co prowadziło do istotnego zmniejszenia ochrony nabywcy. Ponadto umowa deweloperska musi wprost zobowiązywać dewelopera do wybudowania budynku oraz przeniesienia własności – bez tych elementów może zostać zakwestionowana ważność takiej umowy. Należy także w umowie opisać dokładnie budynek, mieszkanie, wykończenie, garaże, wyposażenie otoczenia (osiedla), infrastrukturę itp.

Decydując się na nabycie nieruchomości poprzez zawarcie umowy deweloperskiej warto być bardzo czujnym i pamiętać, że foldery reklamowe nie zawsze będą miały swoje pokrycie w rzeczywistości. Dlatego fundamentalną rzeczą jest wyczerpujący charakter samej umowy. W umowie bezwzględnie znaleźć się powinny zapisy:

• regulujące zasady przyłączy wody, energii elektrycznej czy gazu;
• dotyczące miejsc parkingowych czy garaży;
• dotyczące infrastruktury otoczenia (np. plac zabaw);
• regulujące moment oddania kluczy do mieszkania (tzn. czy w tym momencie inwestycja będzie ukończona czy też budowa będzie trwać nadal);
• dotyczące umów dodatkowych, które kupujący będzie zobowiązany zawrzeć z innymi podmiotami (np. umowy medialne).

Na zakończenie warto jeszcze wspomnieć o tzw. otwartym rachunku powierniczym i zamkniętym rachunku powierniczym. Rachunki te uruchamiane są przy kredytowanym zakupie nieruchomości od dewelopera. W przypadku otwartego rachunku powierniczego  deweloper otrzymuje kolejne transze wynagrodzenia od razu po zakończeniu odpowiednich etapów budowy i prac wykończeniowych budynku. Natomiast zamknięty rachunek powierniczy polega na tym, że deweloper uzyskuje dostęp do pieniędzy dopiero po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości (umowy przeniesienia własności). Do tego czasu środki są co prawda na koncie – nie można jednak z nich skorzystać. Rozwiązanie to ma swoje dobre i złe strony, z jednej daje bowiem nabywcy gwarancję odzyskania pieniędzy w przypadku np. oszustwa bądź bankructwa dewelopera, z drugiej jednak strony, ponieważ deweloper uzyskuje pieniądze znacznie później i sam korzysta z kredytów, to ich koszty wlicza w ostateczną cenę mieszkań (co po prostu powoduje, że przy takim rozwiązaniu mieszkania są w praktyce droższe).